“当万科高管表示看空全国楼市时，房地产是不是真到了拐点？”5月1日，一篇名为《万科副总毛大庆内部讲话》的速记稿在微信上疯狂转载，引发一阵恐慌。昨日，万科总裁郁亮通过网络发声，表示文章并未全面、准确反映万科的观点，万科目前对房地产业是“谨慎乐观，积极应对。”

　　问题1：一二三线城市都在透支？

　　《万科副总毛大庆内部讲话》的速记稿，来源于一个名为“建策沙龙”的内部论坛。速记稿指出，毛大庆对全国50多个重点城市，均作出悲观的透支判断。其中，如沈阳、鞍山、唐山之类的二三线城市，因土地供应过多，带来了对未来市场去化能力的或销售能力的透支；以北京为代表的一线城市，则由于土地成本上涨过快，透支了价格上涨空间。

　　回应：毛大庆表示自己的发言以提示风险为主，希望尽可能唤起业内的危机感，但“万科高管看空行业”、“全国房地产将下行”的说法，扭曲了提示风险的本意。

　　郁亮回应称，“两个透支”其实就是市场分化，这已是没有疑问的业内共识。2013年，楼市分化尤其明显，大城市房价全面上涨，而很多内地三四线城市存货积压，卖得很困难。“今年这种分化预计会收敛一些。去化能力被透支的城市，随着投资减少和供应下降，存货压力会有所缓解。而土地价格被透支的城市，供应增加也会导致市场降温。”

　　问题2：价格合适就能卖光？

　　速记稿以毛大庆的口吻表示，此前万科按照市住建委的要求，以2.2万元/平方米的价格销售了万科橙，4小时售罄。北京的楼市仍然有大把着急买房子的人。只是，购房者中90%以上还是刚性需求，对价格的临界点特别敏感。

　　回应：对于刚需购房人对自住房的期待，郁亮表示可以理解，自住房的供应还可能在一段时间内导致部分购房人的观望。但最终，自住房不可能取代普通商品房。提到房价趋势，郁亮称，北京上海房价进一步大涨的可能性已经不大。未来房价涨幅不应高于人均收入增幅，房价收入比将进入下行通道。

　　问题3：年底5万元楼盘卖不动？

　　速记稿中毛大庆提到，2014年年底到2015年年初，北京大概会出现42个楼面地价在5万元/平方米到12万元/平方米的楼盘。这些楼盘，都是2013年房企拿的比较贵的土地，基本上没一个在5环路里。对于这批价格的楼盘，销售前景并不乐观。

　　回应：郁亮表示，万科的产品主要面向自住客户，高端楼盘很少。过去一年北京的高价地，没有一块是万科拿的。未来，万科还是会用消费者愿意接受的价格来卖房子。地价房价差偏低，说明按当前的地价确实很难赚钱，问题主要出在地价一端。今年下半年土地供应高峰到来后，预计土地市场和去年会有很大的不同，土地市场过热城市的地价有必要调整。