西城区某中介人员向记者表示，五六月份小学生即将报名入学，当前学区房再次成为购房者关注的焦点。可以预见，近期学区房购房者需求较为集中释放，成交量走高，尤其是热门、重点小学片区的学区房成交比例较高。不过，学区房经过几年的爆炒之后，高企的价格让不少购房者望而却步。而随着今年楼市观望的加剧，不少急于换房的二手房业主开始松动价格，加快出手。

　　□市场原因

　　【多因素加剧市场观望】

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　　自住型商品房和新房分流

　　据记者了解，从去年12月至今，北京二手房市场复苏缓慢，回暖动力不足，与自住型商品房和新房市场的分流有一定关系。在本身市场观望情绪浓厚的情况下，近期自住型商品房供应大增以及新盘低价开盘，又促使需求观望升级，购房者推迟入市的比例增加。

　　伟业我爱我家副总裁胡景晖告诉记者，新房项目较集中的远郊区县，由于一季度成交的低迷，越来越多的楼盘采取低价入市平价走量的销售策略，新房价格的回调促使这些区域的二手房成交价格也出现了一定程度的回落。

　　据链家地产市场研究部统计，2014年一季度近郊区二手房成交占比为29.7%，较上季度下降0.5个百分点，与2013年一季度相比下降2.3个百分点。链家地产市场研究部张旭认为，通州、大兴等近郊区一般为刚需置业的首选，今年一季度近郊二手房成交占比下滑到30%以内，一定程度上说明了价格承受能力较低的刚需购房态度和意愿发生了一些变化，观望情绪也最浓。

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　　信贷收紧

　　记者在多日的采访中发现，信贷收紧是二手房市场难以复苏的主要绊脚石。因二手房的购买门槛本身要高于新房，而多数置业者购买力有限，如果信贷跟不上，那么二手房市场复苏则无望，不少购房者不得不转入新房市场或者就此放弃。

　　1月份已经定了一套房的王先生对此深有感触，两个多月过去了，他的贷款问题依然未能如期办好。而银行给予的利率也从最初承诺的85折变成9.5折，然后是基准，一直到目前的要求上浮。“最初经纪人说我能拿到8.5折，但贷款迟迟办不下来，卡着我的各种证明，以至于现在都要求上浮利率了，如果再办不下来，我就放弃了，定金和中介费我都不要了，彻底不买房了，太麻烦了。”王先生说。

　　统计机构的数据也验证了王先生的烦恼。据链家地产市场研究部统计，3月北京市二手房交易中商业贷款的比例为36.91%，进入2014年以来，商业贷款的比例逐月降低。张旭告诉记者，信贷政策自去年四季度收紧以来，至今还未有任何放松迹象，这使得购房者的贷款成本进一步增加，部分资金承受能力有限的刚需购房者被挤出市场。

　　“从购房成本上看，2012年、2013年房价连续两年快速上涨，套均总价不断攀升。并且，2013年北京二手房市场的价格涨幅超过了受到限价影响的新建住宅，其购买门槛本来就比新房高，这就是说楼市在信贷收紧影响下，北京房价上涨开始乏力，特别是受到贷款影响最大的二手房。”张大伟称。

　　胡景晖也表示，受市场成交结构的影响，在市场偏冷情况下购房人群主要是需求较迫切的刚需人群，二手房因具有配套、区位等优势因素，总价、均价往往比新房偏高。由于目前银行信贷从紧，二手房贷款难度较大，利率也较高，使得购房人对房价更为敏感，或被迫放弃二手房。

　　受信贷收紧、新房和自住型商品房入市诸多因素的影响，二手房市场需求观望情绪浓厚，成交量复苏缓慢的情况在4月上旬依旧持续。由于购买人群的观望，部分出售房屋欲望较强烈的业主在心理上已能接受一定程度的议价空间，过去一年“不议价”的成交关系格局被打破。

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　　房源分化

　　随着自住型商品房供应提速，加上楼市信贷政策明显收紧，一些新房项目低价入市，有效地减少了二手房的潜在需求。

　　据链家地产市场研究部张旭透露，“在本身市场观望情绪浓厚的情况下，近期个别新盘项目低价开盘，又使需求观望升级。购房者推迟入市的比例增加，是造成目前市场恢复缓慢的重要原因之一。”

　　随着二手房置业门槛日渐提高，为了孩子入学、老人看病等换房需求在二手房需求中的比重日渐提高。记者调查显示，由于二手房对首付要求比较高，因此刚需较少，活跃在二手房市场的很大比例是换房业主。在一些中介门店，换房客户占到了七到八成，有一居换两居、两居换三居，或者从郊区往城区换房，这些换房客都选择的是先卖房再买房的方法。

　　此外，从置业区位上看，城区二手房比例进一步提高，统计显示，西城、东城由于鲜有新房供应，二手房在整个住宅比例进一步提高，而通州、大兴等近郊区一般为刚需置业的首选，今年一季度近郊二手房成交占比下滑到30%以内，在一定程度上说明了价格承受能力较低的刚需购房态度和意愿发生了变化，观望情绪加重。

　　□市场预判

　　【业内观点不一】

　　中原地产首席分析师张大伟

　　截至目前，购房者观望情绪持续，二手房房源挂牌议价空间继续增加，新挂牌房源已经连续数月价格出现下调，因为各地降价案例的出现，导致北京楼市观望情绪浓郁。新增客户量相比一季度平均继续下调了10%，这将影响2014年二季度的成交量将依然处于低迷状态。预计4月北京二手房成交量将继续在万套以下。随着新建住宅供应的增加，以及可能愈来愈多的自住房上市，二手房价格可能在2季度出现下调加速的可能性。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖

　　北京楼市经历了一季度市场成交的相对冷淡，成交量持续低迷。随着新房市场一些楼盘的低价入市，二手房市场的价格也出现了松动的势头。未来一段时间，远郊区县，以及一些高总价大户型房源较为集中的城市核心区域的二手房价进一步出现回落的可能性增大。

　　链家地产市场研究部张旭

　　近期成交量下降、价格松动主要是受到信贷收紧、自住型商品住房、降价舆论等共同作用，带动需求观望，价格预期有所转变。短期来看，买卖双方博弈态势还会延续一段时间。此轮调整有助于买卖双方尤其是业主方形成更为合理和理性的房价预期，未来房价上涨的趋势将有所放缓，预计二季度末市场或有所复苏。

　　京华时报记者桂瑰 潘秀林 邢飞

　　京华时报制图何将