拥有多套房产的济南市民王新江，如今很是纠结：面对低迷楼市，卖还是不卖？

  西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心10日发布的“城镇住房空置率及住房市场发展趋势2014”调研报告，更是让王新江颇感压力。报告显示，2013年我国城镇地区自有住房空置率已达22.4%，高空置率致使4.2万亿元的银行房贷沉淀于空置住房。而王新江的两套未租出去的空闲房，正在这22.4%之列。

  对此，中盈地产山东办事处总经理贾轶接受经济导报记者采访时表示，目前有财力的家庭和个人，购买两套及两套以上住房已经较为普遍，空置率也成为房地产项目不可回避的问题。在楼市“去投机化”趋势下，空置房何去何从，不仅考验着置业者的耐力，亦关系到楼市的未来走向。

  新的任务

  从事物流行业的王新江坐拥多套房产，已经是很多人眼中的千万富翁，不过，他现在却急着为自己的房子找到“下家”。

  “我在房屋中介公司、网络上，包括朋友圈中，都撒了关于出售房屋的信息。不过看的多，真正成交的只有一套。”王新江2009年以一次性付清现金的方式购买了某写字楼一个整层，目前来看，这是他多套房产中回报较高的。其余除了用于出租，基本上都是空置。

  “楼市未来走向并不是很明朗，我还是希望能将手中一些物业尽早处理掉，但是目前是来看的人多，买的人少，大多还是观望心态。其实我很多朋友也拥有多套房，但不舍得出租，目前基本上都是空置。所以，房子多了也会很头疼。”王新江苦笑说。

  中国房地产经纪研究中心研究员黎明元对导报记者表示，对于房地产市场的“空置率”，目前我国还没有一个非常明确的官方定义。发达国家房地产市场已经趋于饱和稳定，空置率较低。而当前我国处于城镇化进程，伴随着房地产市场的扩张，空置率的数字相对来说就比较高。

  导报记者和王新江一起算了笔账：目前他手中有10套房产，自住一套，给父母一套，还有一套别墅作为全家周末或度假使用。其他物业中有5套出租，2套空置。空置的2套房产折合目前的市场价格共计400万元，如果能够出租出去，年收益9万元左右。“而如果拿这400万元做其他投资，每年的回报率至少在5%，也就是20万元。所以现在是应该保留房子，还是卖掉做其他投资，成了新的困惑。”王新江也有些无奈。

  如今，很多像王新江一样的“地主”都越发感到投资房产不再像前几年那样吃香了。房产空置不仅需要支付物业费用等管理费，可预期的收益也大不如从前。“风险较大，房价一旦下跌，空置住房更容易亏本甚至导致资不抵债。”这是王新江目前对房地产市场的一个估计，因此，如何处理手中的空置房也就成为他近期的一个重要任务。

  大量空置

  按照西南财经大学上述报告中“2013年我国城镇地区自有住房空置率为22.4%”的数据来看，国内的城镇住房空置率已经远远高于国际水准。有数据显示，2000年至今美国的住房空置率维持在1%至3%的水平，欧盟2004年的住房空置率调查显示各成员国平均水平为9.5%，日本2008年的住房空置率为13.1%。

  “大量的住房空置造成社会资源的严重浪费。据测算，截至2013年8月，空置住房占用了4.2万亿元的住房贷款余额，降低了金融市场的效率。”甘犁说。

  在山东沿海地区，就有很多“候鸟式”公寓。导报记者近日来到青岛黄岛区的隆和水岸小区。该小区2009年建成，目前只有一班公交车经停，加之还没有铺设暖气管道，因此选择入住此小区的本地人并不是很多。

  “隆和水岸的业主多数来自周边济南、淄博、德州等城市，也有来自新疆、东北等省份的，他们主要是看中了沿海的环境和未来这里的发展。”青岛黄岛区万和房屋销售中心总监王晓丽向导报记者透露，70%以上选择在隆和水岸置业的房主，都至少拥有两套房，“他们一般是夏天来住两三个月。其他时间尤其是冬天，这里的空置率很高。”

  不仅是沿海城市，省会济南也存在类似空置的情况。11日晚，导报记者驱车沿旅游路探访，从历阳大街到千佛山段的别墅，亮灯者极少；继续穿过转山隧道，向奥体中心方向的道路两侧，几个新建小区的亮灯率也很低。

  随后，导报记者来到位于旅游路与洪山路交叉口的21世纪房产销售中心。当被问及周边小区的空置情况时，该销售中心工作人员告诉导报记者，附近比较成熟的社区如荆山小区、银座花园、正大城市花园等，房龄都在5年以上，入住率较高，都在80%以上。但周边的新建楼盘，尤其是位置相对较偏、配套尚未完善的小区，入住率就比较低。销售人员还透露，奥体中心周边有一处楼盘，一家事业单位作为宿舍团购了大部分，但因为距离单位较远，目前只有30户入住，入住率还不到15%。

  位于华龙路的华阳新区，一部分是回迁房，一部分向外出售，从2011年开始有住户陆续搬入。导报记者以询问房源为由从物业工作人员处得知，目前小区的入住率并不高，地下车库更是自建好后一直都未启用。“按照缴纳水电费的情况来看，目前的入住率只有不到50%，大部分都是婚房、老人房和出租房。很多已有其他较好住房和在市里居住的，一般不会选择到这里长住。”物业工作人员表示。

  济南智德房地产经纪有限公司总经理武子原说，按照国际惯例，商品房空置率的警戒线为10%，空置率在10%-20%之间为空置危险区。目前，济南有相当一部分多套房房主，而一些新建小区配套不齐备、地理位置较偏，难聚人气，大量房屋空置已成不争事实。

  去投机化

  步入2014年，伴随各地商品住宅成交量的下跌，部分城市商品房存量高企。一时间，楼市“拐点论”声音再起。空置率作为衡量楼市发展的一个重要指标，也成为如今众多分析师和地产机构发布数据的标尺之一。

  “目前城镇家庭拥有2套房以上的家庭在20%左右。在三、四线城市，拥有回迁房、补偿房等多套房的家庭比率更高，也就带来了更大的空置率。”黎明元认为，判断房地产市场是否已临“拐点”，不能单纯依靠空置房一项数据，而是要通过这个数据，尽早厘清楼市的供需状况和未来走向，同时也要结合更多指标宏观分析。

  他表示，给房地产市场降温，调整虚高价格是必要的，应该进一步盘活存量、减少浪费。

  “对于目前的房地产市场，我们认为刚需是有的，但要解决空置率问题，建出优质的楼盘是不可或缺的一环。”贾轶表示，目前济南周边不少房产项目可谓“鸡肋”，性价比不高，再转手相对难，很容易就陷入空置的尴尬局面。“空置房需要的是盘活，更需要周边配套的建设与成熟。毕竟真正常住的只有一套，房主肯定会选择最适合的。”